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中国房产企业战略论坛行业变局与企业转型米保

发布时间:2019-11-22 17:19:24 阅读: 来源:生物质颗粒机厂家

中国房产企业战略论坛:行业变局与企业转型

中国房地产企业战略论坛:行业变局与企业转型(上)  如果要讨论房地产企业的战略问题,战略目的是为了什么?战略目的是为了生存

中国房地产企业战略论坛:行业变局与企业转型(上)

如果要讨论房地产企业的战略问题,战略目的是为了什么?战略目的是为了生存和发展,生存是我们最大的战略。

2010年8月11日-14日,2010博鳌房地产论坛在海南博鳌开幕。

论坛邀请了樊纲、周其仁、陈淮、巴曙松、陈启宗、任志强、刘晓光、施永青、凌克等学者和企业精英参会,共议“新政下的中国房地产”。

以下为12日下午举行的2010中国房地产企业战略论坛上半场的现场实录:

本场对话的嘉宾主持为金科地产副总裁李战洪先生;出席嘉宾包括有:福晟集团董事长潘伟明先生、海航地产控股(集团)有限公司董事长李爱国先生、美佳华实业(深圳)有限公司总经理陈培源先生、清华大学经济管理学院博士杜丽虹女士、中宇建材副总裁刘请健先生、雅居乐地产控股有限公司总裁助理简毓萍女士、三亚卓达房地产开发有限公司副总裁赵相雨先生、明源软件股份有限公司总经理姚武先生、中国房地产税务筹划网总裁李明俊先生。

李战洪:再次在博鳌担任对话嘉宾,首先说一个题外话,今年在成都巴曙松有一个讲话,他说做嘉宾主持有三个要点,第一,自己少发言;第二,控制时间;第三,装傻。 我想在会议开始之前,我前面多说几句。第一,我们的主题是新政下的中国房地产,所以我们的战略也是中国房地产企业的战略,我们怎么去应对。

我一直有一个观点,中国房地产新政之后肯定是三分天下,1/3企业将壮大,因为每一次新政调整,市场的集中度、土地资源集中度,包括政策集中度会越来越高,所以1/3企业会越来越做大,另外有1/3企业将会在挣扎,因为地产是一块好肉,谁都想去吃吃这块肉,不愿意退出,所以在挣扎剩下还有1/3企业因为没有土地了,他不得不退出。

在这种情况下,我们开发商一定要有自己的战略准备,有自己的战略选择,包括战略制定、战略执行。在这个前提之下,我想首先请八位嘉宾就这个话题用最多一分钟时间先说一说自己的观点。

姚武:我们也接触了地产业界不少地产公司,在这个新政之下,从整个战略角度来说,我觉得往二三线城市渗透,包括在二三线地产公司可能往城镇渗透是一个必然趋势。

在这个过程中,很多企业就会出现跨区域,多项目的综合症,未来要从这些方面提升我们的核心竞争力。 赵相雨:我是三亚卓达公司的赵相雨,新政下房地产企业的发展,刚才姚总说布局二三线城市,我认为还要做一些产品的差异化战略和服务。

新政下,我认为也是新政宏观调控形势下,也是一个企业自身练内功,迎来回暖的好时机。现在说是危机,也是有时机、等待转机的好机会,所以自练内功,一个差异化的战略和服务。

简毓萍:我是来自雅居乐的简毓萍。如果说市场政策变化的话,在企业运营来讲,是我们应该时刻在战略上考虑它是有波动的状况。

简单来说是以不变应万变,不变是我们持续发展的稳健步伐,以及我们坚持把我们产品做好。包括把房子销售出去后,雅居乐致力于带给人们一种生活方式、生活质素,这代表后期服务也要坚持做好。我们再根据市场要求、政策变化进行有机调整,这就是我感觉的以不变应万变。谢谢!

刘请健:我是来自中宇建材集团的刘请健。中央出台新政,惠民,让更多人买得起房子。但是市场规律是一股很大的力量,从这个角度,我个人是不敢发表什么言论。但是从我的消费者角度,不管房地产发展到什么程度,房地产开发商品质、服务要跟上。

第二,大力提倡的低碳环保,作为我们建材是房地产下游企业,在这方面我们可以房地产商一起服务好消费者。谢谢!

李明俊:大家好!我是研究房地产税务的。在现在宏观调控,大家关注点可能更多在土地、信贷,今天很多嘉宾提到商业地产,我个人观点现在国家调控有三大法宝,除了土地、信贷以外,还留下土地增值税清算这个法宝,这个法宝现在悬而未决。

从“国十条”到5、6月份国家发文加强清算,在调控的大背景下,商业地产可能物业税的开征,是先拿商业地产开刀。很多朋友提到转战商业地产,商业地产是否是一个有利的情形,我看未必。这个需要深入研究,因为现在对商业地产没有开征土地增值税,可是政策一旦转型的话,这个风向还很难评估。

第二点,很多企业说到战略,战略方面,我认为练内功也是大家考虑的问题。我是研究税务的,税务是一个比较冷门的问题,但是现在房地产企业不得不重视这个话题,因为一旦土地增值税清算,税收占到地产公司销售额比例,少的话15个点,如果高端地产可能达到20、30个点以上。而广大开发商对这块研究不够、投入都不太够,所以未来税收如果国家作为重要利器拿出来的话,对所有开发商都会造成实质的影响。所以在未来定位、战略应该做充分思考。谢谢!

陈培源:我们是做商业地产的,我们做购物中心做的比较多,我想在本论调控对我们商业地产影响不太大。

具体到我们做商业地产关键做好几个环节:第一,今天陈启宗先生也谈到做一个商业地产,它的规划设计相当重要。今天陈先生说一流的商业项目是不用招商,这话确实说得很好。要做到这个境界不容易。其实我想包括大连万达商业地产做得非常成功还是有招商项目的,而且招商非常重要。我想我们首先商业地产就要做好规划和设计。

第二,商业资源的整合,尤其一些知名的商家,一些世界500强企业,商业资源整合也是非常重要。

第三,商业的运营能力,一个商业项目最终能不能成功,包括在培育那几年,商业的运营能力如果做不好,你赚的钱可能最后都得贴回去,这三个环节非常重要。我们对这个行业,尤其我们现在主要在三线城市做,我们对商业地产,对三线城市的前景充满信心。谢谢!

潘伟明:我是福晟集团的潘伟明。我认为如果要讨论战略问题,战略目的是为了什么?战略目的是为了生存和发展。 企业家战略就保证生存与发展,现在调控形势下我认为最重要的是确保生存,生存是我们最大的战略。中国5万家房地产公司上市的仅占很少一部分,90%的企业都没有上市,我认为他们更多是想生存。

原来计划今年要购买土地100万平方米的,你要考虑到下半年销售还没有1-3月份这么好,还没有09年这么好运,如果没有的话,怎么办?我认为现在中国大多数房地产企业,尤其中小房地产企业更多要考虑生存,生存怎么考虑,就是开发和销售速度要保持平衡。不能说你预计20亿销售,你买一个50亿土地,或者你只有10亿销售,买一个30亿土地。我们原来很大一部分是银行的资金,如果银行不贷款,我们房子卖不出去,房地产开发商是不会印钞票的,国家也不会允许的。作为我们二三线企业,我们更多要求生存。谢谢!

杜丽虹:以前也常听企业说一句话,说中国地产调控是常态,所以调控不怕,可能未来中国地产行业调控确实是一个常态。 不是这一轮新政什么时候结束的问题,而是可能会不断出一些新的调控政策,所以地产行业整体的生存环境确实不如之前那十年那么好了。

在这样一个频繁调控的时代里面,地产企业需要有更精细化的一个战略,所以我觉得未来地产企业战略生存的关键有两点,一个是金融理性,一个是今天上午也讨论了很多的模式创新。

讨论模式创新大家更集中于有什么样的模式可以创新,包括商业地产、旅游地产等等。但是具体到每一个企业,以往环境是所有创新、可能有暴利的空间大家都去试一把,但是未来更加强调金融的理性,所以可能你在选创新的时候需要有更清晰的定位,不是所有模式创新都适合每一个企业,可能企业在一个点或者两个点上选择一个创新的突破。谢谢大家!

李战洪:第一场对话的嘉宾绝大部分是来自私企,只有杜博士属于经济专家。2010年新政下的房地产已经被 “双规”了,我这里所说的“双规”是规范和规模的问题。

我两个问题,第一个问题,房地产企业在新政之下,规模发展、规范发展怎么去处理?第二个问题,新政这块,他可能一剂药开下去,哪些城市应该开处方药?哪些城市开保健药?请杜博士解答一下。

杜丽虹:关于第一个问题,地产企业也可以叫做规范。我明天有一个演讲,演讲题目就是“从勇者之战到智者之战”,之前地产行业长达十年的繁荣,大家都生存环境很好。在那样的环境里,哪个企业胆更大,成长更快?很多财务上的规范都会被忽视掉。未来从勇者之战到智者之战,大家比拼的是商业智慧。包括投融资决策对财务测算、现金测算、负债率约束等等这些,可能这些企业战略上的规范更加重要。以前赌一把,成功了,就一下子从小企业变成中企业,从中企业变成大企业。但是以后这种让你一下子激进成长的机会更少了,需要做得扎实了。房价上涨过快的城市应该以一线城市为主,这些城市确实有降温的需要,这些城市不仅是抑制房价过快上涨,可能需要房价相对最高点有一定幅度的下降。在多数的二三线城市,09年包括今年一季度的涨幅不是很大,这些城市可能是要抑制房价过快上涨的一个问题,但具体是哪一个城市,可能要看一些具体的数据。

李战洪:商业智慧、财务风险控制、投融资正确决策,这是三个重要要素。潘总,我们已经在一起很多次了。每一次新政的调控,其实都是行业洗牌的一个机会,房地产有大年小年,我把09年比作大年,2010年比作小年,这个时候作为你们企业你做了什么战略准备?

潘伟明:如果说2009年是大年,今年是小年,我是基本赞成李总的问题。09年开始1-3月大家看不懂,后来来一个小阳春。今年1-3月份也很好,4、5月份开始有一些影响。如果房地产调控没有影响,我是不赞成这个观点。从普遍性来说,销售量大量萎缩。如果是小年,我们企业又怎么办呢?我认为一个是将自己战略进行调整。就是要考虑国家政策调控的因素,刚才杜博士也说了,调控是在常态。我们要领会国家为什么要调控,调控目的到哪一步,我们调整我们本身制定的战略。第二,回过头来我们去做产品附加值部分,将户型、园林、物业这些工作做上去。这些工作做上去,商品房也就增值了还有一个,我们集团现在也在做一些小调整。除了做住宅这块,还做建筑、建材、担保,分流一部分资金,就是不要全部在房地产这块。因为房地产这块有一个现金流的问题,如果一旦三个月销售不出去,现金流会影响。所以我们慢慢也在调整,形势很好的时候可能要分流部分利润到建筑、其他板块。房地产不行的时候,其他板块再来支撑地产。如果三个月卖不出房子,我还有现金流或者半年、一年。我们就是以地产为主业,形势好的时候多创利润,形势不好的时候其他来支撑它。

李战洪:在行业里面有一句话,做好住宅物业是中学生,如果做好商业物业就是大学生了,美佳华一直致力于商业地产发展,商业地产这块有主动做商业地产,有被动做商业地产,主动做商业地产的,他把这个企业主动融入,我就是以商业地产为主导,积极介入进去,有一些是被利益驱动或者被指标驱动,不得不做商业地产,我想问陈总,你们是被动做商业地产还是主动做商业地产。在做商业地产里面有些什么心得体会?

陈培源:我们美佳华是主动做商业地产,做了几个项目,有失败的教训,也有成功的经验。做商业地产确实要有很多软实力。我们做了几个项目,确实做出了感觉出来。现在主要在三城市做商业地产,但是也不排除有一些项目,包括我们现在做的旧改项目是被动要去做商业地产。因为它的指标里面住宅大一点,商业小一点,但是我们利用自身就专门做商业地产的优势,我们还故意把这个小的商业地产部分做大,极力营造商业氛围,我们也正在研究探讨努力,使得住宅所带的商业这块把他做的更好一些。如果能力真正能够打造出来,可能很多楼它整个收益会更加的上去。因为我们知道很多大的房地产商不太想去碰商业地产这块,或者像您刚才说的被动去做。我们既然是一个专门做商业地产公司,碰到这种项目,我们会努力去打造,我们最近也有一些项目试验,如果试验成功,我们会在我们自己项目推广或者全国推广。谢谢!

李战洪:商业地产和住宅虽然都属于地产,但是经营方法完全不一样。下面就请我们的房地产税务筹划网的李总,新政之下,很多开发商都有很多对策,比如由利润率导向走向现金流导向,还有一些是控制开发节奏、开发规模、控制成本等等,所以我想问一下李总,在新政之后作为一个开发企业,我的控制成本有哪些办法,其中包含着税务。谢谢!

李明俊:不同的企业有不同的选择,战略是分阶段、分层次的。说到成本控制,我们可以先了解一下当前情况下房地产企业成本构成,在目前我研究的123个客户中,地价、建安、税收可能稳居成本的前三名。至于其他成本可能都要往后排。所以我们传统的成本控制大家更多强调的是建安成本、采购成本、设计成本,而如果说我们现在如果在销售不畅或者调控这样一个大背景下,更多的应该转向于内部成本控制,向内部要效益。实际上说白了就是向管理要效益的阶段,这个情况下可能大家更多的眼光应该把它在成本控制这一块转向于财税成本的控制。

李明俊:而在财税成本控制中间,我们现在的财务成本,特别是资金成本,在我们中间是占了很大一块,但是这一块大家看到,包括我们万科的肖总给大家分析的,当前国内的融资成本是居高不下的,因为跟融资的渠道、手段有关系。

所以在整个财务成本中间,如果说土地清算真正在全国范围内开始的话,我了解信息是国家税务总要求在各地每个城市选择3、4个有代表性的涨幅过高的项目做土地增值税清算的试点。这个工作已经展开了。如果土地增值税清算全面展开,占销售的很大一部分。而且刚才提到房地产企业发展的主旋律,在早期的时候可能是生存和发展,当你进入到一定规模后,可能是安全、健康、规范才是永恒主题。而过去很多企业发展早期都存在不规范的现象,尤其在财务税务这个领域。怎么办呢?

我个人观点是在收入不能调整的情况下,如何去通过成本的控制来提升公司的业绩会是一个重要的途径,而在这方面方法是有很多的,时间关系我不展开了。问题是我们很多企业在这方面投入研究不够,我认为这是下一步开发商值得重点关注的话题。

李战洪:李总的发言,我有两个感受。第一,决定房价的高低有三个最关键的。一个是地价、一个是税费、一个是建安。有两项是政府控制的。李总的意思是说希望政府地价卖的低一点,政府尽量少收一点地价的的钱,再一个就是税费尽量能低则低。房地产是一个高关联性行业,关联性达到57个,如果这个行业要健康发展,需要我们关联行业也是一个高品质的产品提供。下面我们请刘总谈谈,在新政之下,你们应当承担一些什么?

刘清健:非常感谢!这个就像刚才第一次发表意见一样,我觉得作为我们房地产公司的下游企业,有一个很重要的,就是在目前产业政策要求、环保要求提倡节水低碳,因为我们是做龙头的,是德国亚洲线的总代理,自己也是专业生产五金产品很多年了。

目前我们抓住两个重点:第一,节水。不管五金产品或者卫浴产品,都是抓这个亮点。我们从90年开始是做外贸的,主要市场在欧美,欧美是发达国家,他饮用水标准是非常严格的。其中一项标准就是水龙头原材料,铅指标超过0.8%,就进不去。像我们目前能控制在0.5%。从这一点上对整个消费者健康、环保这方面,我们是有一些基础可以配合好地产走低碳地产的道路。第二,我们目前正制定一项从原材料上根本解决低铅的问题,我们承担了福建省一个重大项目,如果从原材料上解决了,我们这样的企业就可以为地产打造低碳做出贡献。再一个节水方面,我们也有自己的发明专利。

按照正常的情况,一个龙头一分钟流量12升,加了我们的起泡器,只有7 升甚至5升。一天一个龙头就可以节省100升的水。有的人会说我用水开大的时候时间长一点,这样打一个五折,一天可以节省50升,一年就可以节约18吨。目前中国人均水资源占有量,在世界水平我们只占1/4,从这个角度,如果说地产企业搞精装,我们也是一个很好的合作伙伴。再一个,我们目前跟全球五金第一品牌进行合作,他们有70年发展历史,品牌受到地产业界认同。但是在不同楼盘要求、酒店档次要求的时候,要考虑成本控制的时候,我们也可以做出一些参考。

李战洪:你的关键词就是绿色、环保、低碳、专业、服务。雅居乐简总我们也几次碰到了,雅居乐是一个全国化的大公司。我想问简总一个问题,我自己也亲身经历,以前有一个集团在23个城市做了27个项目,另外有一个集团在8个城市做了27个项目,这里面给我一个启示,新政之下企业发展究竟是遍地开花还是根深叶茂,这两者关系怎么去做?简总这边回答一下。

简毓萍:其实雅居乐到现在已经有18年,在中国整个房地产发展来讲,也就是10、20年进程。虽然跟其他国家比还不算一个最完善、最成熟的市场,但是毕竟雅居乐也是随着整个中国房地产发展去学习、跌碰而成长到今天。除了今年是史上最严厉的一次调控,但是实际上从90年代到现在,中间也经历了不少金融风波,包括政策不断变化。雅居乐每一次都能够从中提升自己,从每一次危机里面找到自己学习和提升竞争力的机会。到了这一次我们目前已经是在全国很多城市有60多个项目了,走到今天我们已经是上规模的建设模式,除了刚才我前面所讲到的一定要做好内外兼修,把我们已经有一套标准的模式,并且是要足够的敏锐,从每一次市场波动中去挖掘、发现真正的市场可观客观需求。虽然市场在调控,但是他总是遵循广大人民居住需求去进行一个规范的。我们可以从调控里面发现我们客户真正需要什么东西,我们在不同城市发展的时候,我们个项目所处区域应该应和么的一种客户去进行我们产品这种坚持的打造以及我们学会创新,学会合理的使用土地资源。除了产品上的调整、创新、坚持以外,就像前面几个同行专家所提到自己内部营运管理,只要把这几要素做好,我觉得是能够立足市场,能够把自己事业顺应整个市场做好。

李战洪:另外还有两位,三亚卓达是做度假性物业,人均GDP3000美金开始起步,到了1万美金进入稳定发展阶段,我们三亚卓达把握了这样一个机会,下面我们请赵总发言。

赵相雨:我们卓达在山东、天津都有我们项目,三亚我们做了60万平方米一个住宅项目,这个项目目前在分期开发。三亚纯做住宅的趋势可能慢慢要淡化,在海南做地产,将来就是一种旅游休闲地产这个趋势。我们除了外省做项目之外,目前也在海南做一些产业性的布局,现在也正在搞设计,这个趋势就是高端、旅游、度假的地产,这样才符合海南整体国际旅游岛的定位。

李战洪:最后我们请出明源的姚总。就管理水平提升,请姚总做发言。

姚武:刚才忘记介绍了,我是明源软件的,我们公司主要做房地产管理+IT,今天上台的大部分都是我们客户。两年前我们成立研究院,研究最佳实践,提升房地产最佳管理水平。房地产盈利模式我们做了一定的研究,整个房地产盈利可以分成四个部分,第一部分,大家都很了解的土地溢价能产生利润,只要企业高层踩准这个脉搏就可以很好的盈利。大部分地产公司有一半是来自土地溢价的。第二块盈利能力来源于很多嘉宾都谈到的品牌溢价,专心把产品做好。比如星河湾到了太原,一平米还是可以卖2.8万。这个都是要把品牌、把收支双线打造起来,就可以拿到这部分利润。第三个就是运营产生利润,目前来说国内大部分公司还没有关注到这一点,刚才蔡总讲到帮龙湖上市可以卖到14倍PE,其中就地产公司的运营能力。第四,资本市场要求的是诚信,就是说到能不能做到。地产公司你就要对投资者承诺要有所保障,所以这时候要建立的全面预算管理,另外一个要做好风险控制、风险把握。通过这个我觉得才能全面的提升整个房地产综合管理。特别是最近我们一些客户跟我们交流,还是回到我刚才说到的整个地产公司的战略,我们现在4000多家客户,现在大部分企业已经在二三线城市开始布局,多项目跨区域发展已经成为行使,我相信这是房地产提升能力的重要阶段。

李战洪:我们的论坛到此结束,谢谢大家!

中国房地产企业战略论坛:行业变局与企业转型(下)

可能政府或者老百姓真的把发展商当妖精,所以就从来不希望发展商有好日子过。

2010年8月11日-14日,2010博鳌房地产论坛在海南博鳌开幕。

论坛邀请了樊纲、周其仁、陈淮、巴曙松、陈启宗、任志强、刘晓光、施永青、凌克等学者和企业精英参会,共议“新政下的中国房地产”。

以下为12日下午举行的2010中国房地产企业战略论坛下半场的现场实录:

本场对话的嘉宾主持为加拿大宝佳国际建筑师有限公司驻华首席代表高志先生、搜狐焦点网新闻中心副主编马磊先生;出席嘉宾包括有:呼和浩特人大常委会副主任、工商联主席李岳清先生、广州新城市投资控股集团有限公司曹志伟先生、平安物业投资管理有限公司董事长兼CEO邹益民先生、美国Toll brothers international中国区董事总经理苏广平先生、旭辉集团有限公司副总裁朱瑜先生、茂华控股集团有限公司副总裁朱晓东先生、重庆协信控股集团有限公司品牌营销总监陈琼女士、用友软件股份有限公司房地产事业部总经理余恕奇先生。

马磊:第一天的论坛,时间也比较晚了,我们希望在观点层面跟大家分享各位企业对企业这方面,和我共同主持的是高博士。企业战略是几个方面的内容,一方面是企业怎么判断市场情况,比如营销、土地等等。我把话筒转给嘉宾主持高志。

高志:我是宝佳公司驻中国公司首席代表,我先谈谈我对今天主题的认识,然后再请各位嘉宾发表观点。

第一,讨论这个主题就是现在在新政情况下,企业怎么样适应这个变化。这个时候就有两个问题:

1、企业存在的意义。企业为什么存在,我从办公司那一天起就研究什么叫公司。我找了很多书,说什么的都有。但是有两件事最重要,现在流行一个词“被怎么样”。

2、什么叫企业战略。包括我们做商业地产做了很多年。商业地产是一个城市发展好坏的关键。现在我们城市化已经到了该改善整个城市环境的时候。这个时候我正好跟我们李主任,呼和浩特市人大副主任,我先问问李主席,呼和浩特发展非常迅猛,工商联应该是企业家的娘家了,你在这里对房地产转型的时候,你对我们房地产这些老总们或者在企业上的发展上,有些什么建议或者有些什么看法?

李岳清:我讲这么几个我个人的的意见,第一,对中国房地产形势的判断,这个调控。我觉得从整体上我们社会应对不足。这个应对恐怕表现在各级政府、党委政府应对上,企业的应对上和老百姓的应对上,中国房地产所面临的诸多方面实际上要比我们现在大家讨论、议论的复杂的多,我们向发达国家转型过程,对各级政府、各个层面的老百姓恐怕是一个事。

第二个想法,有一个领导跟我讲,他说你们这些人实际上是号称半瓶子醋的所谓经济学家,你们研究这些东西,很多就是听你们听坏了。中国经济学家号称真也好、假也好,一个是水平总体不够。第二,仅有这点水平,你们听都不够。第三,就是研究的这些常识向老百姓、向公众普及的不够。比如这10、20年和中国同步,世界发达国家的房价是什么情况,向公众宣传的不够。所谓的一些新兴发展中大国,他们是什么样的房价。一定要告知老百姓很多东西,房价上涨,适度温和的通货膨胀对政府、老百姓是有意义的。这是一个非常复杂的事情。

现在七七八八,隔一两年调控,我觉得对中国社会进步、企业进步是一件好事情。人类之所以繁衍下来,就是经过各种各样的事情。博鳌论坛我也来过几届,最早参加,万科只有几十亿销售额,现在1-7月份已经450亿。万达最近讲明年要达到销售额1000亿,现在是亚洲第一,世界第三,一年多时间,可能万达、万科进入1000亿销售,这是了不起的东西。企业适者生存,要相信企业、相信市场,应该从容面对这个东西。别的东西都是次要的。

马磊:希望接下来嘉宾不受话筒影响,使自己思维更连贯一些。在场嘉宾很多是新朋友,发言的时候希望大家对自己做一个简单自我介绍。刚才李主任讲到一个话题,是以万达做例子,90年代的时候,万达赞助足球队的时候就坚定选择了自己的道路,之后很多企业都在这条路上风声水起。是不是说对企业新战略来说,就是坚持。我们今天试图诠释企业战略的新,是不是说在某个行业里精耕细作,这个是对企业最重要的一种形式呢?

李岳清:包括你这个问话和上午的演讲,我就想起一个事。咱们恒隆地产陈先生讲他回报率怎么样,实际上我想是这样,恐怕这是两个概念。单个或者某几个楼盘最优的可能不是最大的。对最优的判断不完全是一两个指标。另一方面,房地产行业是一个高科技行业,有人讲技术含量不高是经验。我说房地产行业科技含量不完全表现在物理表现上。比如说香港、日本没有资源,这个不对。马克思就讲,三要素,第一是人。我在一个论坛上就讲什么是优秀房地产商,实际上是五类人才,拿地的人才、融资的人才、批手续的人才,我把他们叫人精。

马磊:下一个问题请广州新城市投资控股有限公司曹志伟先生谈谈。

曹志伟:可能政府或者老百姓真的把发展商当妖精,所以就从来不希望发展商有好日子过。所谓做企业其实非常简单,我读书的时候是在香港科技大学,读工商管理。做企业是简单,把能做的事做对就行了。

讨论房价已经没有意义了,很多年前我做了一个饼图,摆在网上,2、3天就被删掉了。从那个饼图可以看出最大得益就是政府。我们做企业不怕经济发生什么变化,最怕临时的政策出来,不停在调。我们中国做了太多人定胜天的事情,现在钱多了,会做更多人定胜天的事情出来。现在这个新政已经不新了,都是倒过来倒过去,不管他人精、妖精,我们还是过自己的日子。

第二,讲商业地产,我今天讲的概念当中好像有点偏差。商业地产是讲长期持有商业地产,其实商业地产如果它的销售跟住宅一样销售的话,它的利润并不高。长期持有商业地产他是在回避了一个土地增值税的清算,又没有销售。所以它的当年的收入除自有资金投入比,回报很高。

你们今天可能没有理解陈启宗先生所讲的话,在香港做商业地产,投资的时候就已经定位长期持有。而我们现在实际上在中国做商业地产,真正成功有多少?不多,我不点名了,中国最成功做商业地产的,纯粹是官商地产。地有多少不是招商引资进去,都是戴帽子指定给他的。那个基础价格非常便宜,傻瓜都会做。所以我们做商业地产是做什么商业地产?是做销售的还是做长期持有的,完全不一样,这个概念要搞清楚。可以做销售的话,我就不相信它的销售利润比得上住宅有多少。说实话现在做商业的不买铺,买铺的不做经营。

我觉得这个概念,新炒作出来的商业地产概念必须把它的内涵、把它的实际定义搞清楚,要不然像前几年很多问题反复炒作。专家有很多、学者有很多,越讲越糊涂,然后把这个行业给抹黑了。

马磊:关于商业地产,平安物业邹益民先生也会有非常独到的观点。

曹志伟:还补充一点,其实做商业地产,表面政府很鼓励去做,希望长期有固定税收收入。通过商场引入总部经济。但是商业地产税收上有不妥之处。我们租金税收,整天炒作什么房产税、物业税,其实这个税早就收了。对于商业部分的物业一直在收,无论你自己用还是出租给别人。如果出租给别人,先交12%房产税,再还有5%附加费,100元租金不偷税漏税,有些企业讲不偷税漏税,这个很少。如果商业地产交足税,100元租金收入不超过60元可以拿到,回报率赶不上银行贷款利息。所以我们的税收并不鼓励这个。前面有一位专家做税务筹划,其实也可以看到这一点,政府要看到这些,真的要发展中国的商业,应该在税收制度做一些改革。

马磊:邹总回应一下这个问题。

邹益民:我同意他的说法。如果你没有足够实力做商业地产,哪一天你就栽下去了。所为新政也好、调控也好,对于每个开发商,只要做好自己的事,量力而行,自然就没有事。

政府为什么要做宏观调控,是因为有些城市房价上涨的过快,超出老百姓负担,但是这个主要还是在一线城市,有一部分二线城市并没有很厉害。如果你要是觉得在一线城市做得很辛苦,你跑到二三城市去做,问题就不大。还有很多朋友讲到做商业地产的问题,做商业地产真的要考虑到一个问题,商业地产是要压资金的,住宅,你要是市场不好,你把它给卖了,1000元卖出去,500元总可以卖出去了。而商业地产,当整个经济不好的时候,你降一半都卖不出去。所以一定要有实力,你才去做商业地产。做完你切碎来卖,这是很大的不负责任,一个切碎的商业地产很难做好。所以做商业地产是有它好的一方面,能够守得住的话,能够享受到资产增值期间所带来的利润,但是你如果没有那个实力的话,就要三思而行。

马磊:我们邹总也跳槽到了一个很大的平安背景这样的公司做商业地产。下面请旭辉集团有限公司副总裁朱瑜给我们讲一下。

朱瑜:我们旭辉基本以住宅为主,新政对我们来说,我们有这样一个想法,等于你这个企业制定战略过程中,像这些政策性因素,像环境的变化、政策的变化这些都会考虑在你的战略制定之前。所以一旦有新政出来对我们公司来说影响最大的我觉得也就是一个发展速度可能会受一点影响。

比如在原来五年计划里,我们发展速度可能是每年以30%、35%速度往前走。但是因为“国十条”后,可能会做一些调整。至于产品战略,这些东西对我们来说,不大会轻易去动。我相信一些成熟企业也不会说有一些干扰,就把所有的都颠覆了。

马磊:在座有我们美国Tollbrothers董事总经理苏广平先生,我们请他谈谈。

苏广平:对我们企业来说,从2000年开始一直很透明,一直走市场化道路,我们拿的土地基本上都是通过招拍挂。我们公司优势在这里,弱势也在这里,跟政府关系不是特别紧密。

曹志伟:很多成功的项目,这个地区的政府本身有这个定位需要去做。在中国没有政府办不成的事情,只有政府办不好的事情。所以首先你的商业地位首先是政府需要这个项目。第二点,他给你的时候他有相应其他的政策,包括土地的价格、包括税收的优惠。甚至招拍挂某些地区是已经特定条件全部设定完了,所以有这个情况。现在卖散的商业地产几乎没有成功的。政府可以有一个很简单的办法,他只要不给他小确权就可以了。就是整个项目整体确权他就无法切割出售了。如果返租来讲,严格来看就是非法集资了。

马磊:下一个问题请重庆协信控股集团营销总监陈女士,营销创新上可以给我们分享什么内容。重庆现在在售楼盘最多的,达到了600多个。

陈琼:重庆是一个供应量非常大的城市,他是一个供给和需求都非常大的城市。回到您那个话题,听最初一个话题是关于企业战略,但是后面大家讨论的核心都是商业地产,我先回应你这个话题。其实大家早晨已经讨论了很多关于新政,新政一个基本乐观共识,因为已经有100多天,大家都有基本共识,而且调控也不是第一次,我想经过这么多轮调控,不管政府也好、企业也好,其实都更具智慧、更具把握来应对了,对未来趋势的分析,我们说大的方向我们都相信还有一个黄金十年,但是未来十年可能跟过去黄金十年是不一样的。整个行业形势和发展方向会不一样,会有新的市场方向出来。

再就是说区域,协信目前总部还在重庆,但是也走全球化了,在苏州、华也有不同项目。核心主战场但是还在重庆,目前价格才5400元,横向相比,会让很多人觉得怎么这么低。反过来讲,意味着它的机会也是蛮大。但是你说那个量的问题。因为市场不一样,对企业要求不一样。像协信这样的企业,它的产品线是商业和住宅同步发展,尤其商业近两年所占比重越来越大,营销和品牌也要配合商业来做,他未来锁定在中高端市场,中高端比中端产品更多。

马磊:最后一个问题还是给我们苏广平先生,作为美国公司来讲,在创新方面是不是也像今天所探讨的那么热烈或者已经有一套很成熟的做法。

苏广平:我觉得我们来中国主要是来学习的,中国是一个很大的市场,但是对于我们来说是一个很崭新的市场。我们希望来这边和一些中国优秀的来合作。通过合作能对中国的市场有一个更深入、更真实的了解。在合作过程中,我们希望通过几十年在美国开发的一些经验,包括对高端住宅的理解,能够为我们合作伙伴,进而为中国消费者也带来一些价值。

至于调控,对我们来说是一个全新的概念。这也是中国市场一个现实,政策影响比较多。我们考察中国市场从07年开始看,短短几年,可以说经历了几个周期了,一会儿要压、一会儿要抬,现在要压,在我们来看短期很难判断这个市场,尤其是政府出政策,企业没有办法控制。我们决定来中国是对中国市场长线的看法,至于现在调控的政策,相对来说对于我们制造一个更好的进入机会。

高志:这个问题你问的太大了,问一个小一点的问题,你到中国遇到调控,你打算怎么办?

苏广平:我觉得对于我们来说是一个机会。因为我们和在座企业不同,我们还没有一个项目,所以我们在考虑进入这个市场,进入这个市场相对来说是希望市场不好的时候进入,等你做好了项目再卖的时候,你希望市场向上。我们觉得现在市场挺好。

高志:你这个观点确实能够给我们很多中国企业一个非常好的信号或一个启示,你喜欢这个市场不好的时候,因为你认为有危就有机会了。

马磊:最后一个问题给我们用友软件公司余恕奇先生,从你们服务对象来看,对于我们今天企业创新这方面有什么东西跟大家共享。

余恕奇:很高兴跟大家一起聊一聊,实际上我们做的事实际上不是研究政策的,也不是研究宏观经济的。上午经济学家、金融学家济济一堂,谈房价。大家很热闹。事实上下午这会儿,前面是高总,谈到企业战略的问题,我发现下面坐的人不多。新政下短期内不会引起企业大规模的洗牌。但是他一定会有长远的影响。新政下,企业对于战略的选择,在接下来3-5年时间,效果才真正展现出来。这种调控只是影响企业发展的快慢问题。但是长远来说,决定企业胜败的往往就在于快和慢。我们跟地产企业打交道比较多,地产企业很多实实在在核心的,从他们资产负债表到他们营销收入、实际成本、具体业务流程管控模式,这些都是我们实实在在跟他们每天在做的。所以这个我比较清楚。

现在基本没有什么企业受新政影响导致有生存压力。这是第一个问题。企业本身对自己战略的考虑还是不足的。我在过去半年时间内,差不多跟地产企业50个董事长或者总裁有过交流,我差不多一开始就会聊战略,其中有一半企业老总说他们没有战略或者不清晰。这就反映出中国整个房地产行业从战略层面到管理层面相对还是非常粗放。

不客气地说,对于企业核心竞争力理解都有巨大差异,原来大家地产行业认为核心竞争力是什么,获取资源的能力。但事实上我们看到在今天这个核心竞争力变化不再是这样,而是变为企业对资源的运用能力而不是获取能力。运用能力决定了企业能做多远。事实上大家都在进行角色的转变,从房地产商人正在向城市运营商、区域发展商转变,这个时候政府之间关系以及我们金融机构、投资机构之间关系,大家形成跟紧密的战略合作关系,而不是短期融资关系。这个我觉得是更大层面的一个角度看这个问题,而不仅仅是房地产商本身的概念。这是往上看。

另外往下看,很多企业出现代建制度,十年前我刚进入这个行业的时候,发现美国很多都是代建制度,而中国没有。最后发现这是诚信体制缺失。往下看,专业分工更加细化,但是相关产业链之间的协同却变得更加紧迫,要求更加高。第三个问题,有了战略怎么落地的问题。我觉得这也是在座企业家或者中国的地产企业家必须要去考虑的问题。大部分地产企业我们做咨询、做信息化,说执行力差。差在哪?就是企业战略导管控模式、商业模式走样了。也就是纵向走样。这也就是导致执行力的问题。导致企业效率低的问题不是每个部门内部工作效率低,往往是部门之间协同出现问题。战略怎么到具体业务落实,也就是说支撑企业长期发展,这也是企业家必须要面对的问题。这两方面因为我们也进行了很多探索实践,包括万达从09 年当时60多家公司到去年年底238家公司。他并不仅仅是一个租赁,他做的是城市综合体。

李岳清:我补充一下,我觉得我们这个社会多一点任志强,对我们地产界是一个贡献,他的存在,他敢于直言,不管这个话对错,很多同志应该对他致敬。

我觉得中国改革开放30年,下一个30年,中国发展最大的引擎、最大的推力是中国下一轮大规模城市化,中国城市化率 46%,连非洲很多国家已经超过50%,如果每年1%的增长,将会极大的改变中国,改变世界,所以中国房地产业是大有希望的。谢谢!

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