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越秀地产朱晨谈合伙人制度目的在释放人的活力

发布时间:2019-09-29 06:41:56 阅读: 来源:生物质颗粒机厂家
越秀地产朱晨谈“合伙人”制度:目的在释放人的活力 金银岛首页 大宗财经 大宗新闻库 正文 越秀地产朱晨谈“合伙人”制度:目的在释放人的活力 2015-01-23 23:58:06 来源:金银岛

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记者 吴娓婷 作为广州(楼盘)老牌国企,越秀地产在日前宣布将跟进事业合伙人制受到广泛关注。

对于启动合伙制的因由,越秀地产副总经理朱晨表示,过去房地产太好做,资金和关系的作用更突出,人的作用没突显出来。而快周转不可能无限加速,高杠杆不可能无限放大。这时候需要发挥人的能动性,去挖掘弹性空间。

能引起质变的体制变化吸引了越秀地产的关注。朱晨表示越秀地产合伙人制,有可能随着新项目、新的拿地机会一起启动。

对比万科企业层面的项目跟投以及碧桂园项目层面的股权计划,朱晨表示,只在项目层面做显然不够。其进一步透露,公司高层持股虽然尚不确定什么时候会推出,但“一定是趋势”。

朱晨还提出了“三层金字塔”模型。其中最底层“开发”是今天所有房地产企业的重点和利润的来源。朱晨表示,开发层面降低价格、提升价值,是房企最有可作为弹性的空间部分。第二层和最上层则分别是运营层面与资本层面。未来房地产收益下降,房企需要在运营层面做大做强,而资本层面则是如何将多个平台更好地利用起来。

朱晨说,表示,未来越秀地产在运营层面、资金层面都可能通过体制变化去挖掘当中的发展潜力,而且,运营层面的体制变化方案已在研究。

问:为什么越秀地产想要跟进合伙人机制?

朱晨:

传统房企以往是通过绩效考核来激励员工的,它有科学的激励作用,但指标设置得更合理,这是被动的激励。合伙人制度从根本上改变了(企业和员工的关系)。合伙人计划里面有三方,一方是操盘人,他们没有钱,但有本事,所以来拿干股;一方是资金方,有钱但不会做房地产开发;还有一方是房地产开发商,具备价值链、平台、品牌和产品。这三方组成合伙人机制,三方共享房地产开发成果。这个机制把整体性质改变了,操盘人不是打工的,是小老板、企业家,这种激励作用不可估量。

万科去年年初提出事业合伙人,一开始大家以为只是激励体制上的创新,并没有充分认识到价值。越秀地产从去年年中研究这个事情,调研了万科和碧桂园等众多企业,发现了国企做合伙人比纯粹的民企和股份制企业多了一些障碍和门槛,但这些障碍并不是跨不过去的。尤其是国家的大方向是鼓励机制改革,鼓励多元化的经营模式。我们面对政府的主管部门,把这套机制讲透,让他们清楚这不是输送利益,不是国有资产流失,不是滥发工资,目的是深度激发企业活力。主管部门看到企业不违法、不怕调查审计,是会批准的。

刚才讲的三层金字塔模型,每一层都是靠人去做的。过去我们对人的作用不够重视,因为过去房地产行业太好做了。人的作用在里面没有突出,过去是资金和关系更突出,但随着竞争常态化后,人的作用和治理的作用会远远大于金融资本,作用越来越凸显出来。

我们的方案形成后跟项目公司老总沟通,看到整个团队立即活起来。过去,尤其在国企,上层说(目标)下层执行是非常明显的。但现在项目公司开始讨价还价。这就对了,这是我们需要的,要活起来。

郁亮在盘点万科2014年时说三件事会被铭记,一是合伙人,二是B转H股,三是2000亿的回款。他还有一个观点,他认为“乱”是对的,如果太有秩序就没有活力,只有“乱”了才有变化。合伙人制度出台对整个房地产行业有很大的冲击,现在只有一小撮房企在做,但未来格局一定会改变。你想如果在越秀地产员工能做小老板,另外一个企业还是传统模式,那人才一定会到这里来。

这个过程一定会很乱,房企和房企之间会很乱,包括越秀内部也会,因为企业的利益分配规则会发生变化,一定会倒逼整个管理体系的改变。但这个乱的过程我们会很欢迎,大乱之后才有大治。

问:去年年初越秀还没认识到合伙人机制的价值,到了年中就决定去做。过程当中有什么触动了你们?

朱晨

是“新常态”。这个行业价格很难上去了,成本在往上走,利润越来越窄,单纯靠快周转是有极限的。而且转得越快,风险的几率会增大。快周转不能无限制地提高,高杠杆也不能无限放大,所以要想办法要挖掘最大的空间。为什么我们会这样想?因为按以前的模式肯定会负循环。怎样打破以前的模式?肯定是在体制上做文章。机制上做文章只会产生量变,体制上才能发生质变。

很多经济学家看空中国经济,但我是看好,因为中国体制上蕴藏的能量实在太巨大了,如果释放出来,那能量是无穷的。

(合伙人机制越秀地产)肯定会做,而且会很快。我们后面还有主管部门、资本市场要去沟通,但有可能会随着新的项目,新的拿地机会去做。

问:万科的合伙人机制是地方公司跟投项目,碧桂园是项目持股。越秀地产的做法是怎样的?

对国企来说在项目层面做会相对容易些,但只在项目层面做是不够的。国企以上示下,只做项目层面的话就变成只是激励项目公司的操盘手。我们有国企的成分,但严格意义来讲它不是国企,是香港的上市企业,只是因为股东是国企。

去年公布半年报的时候,有位投资者说:“我问你最后一个问题,这个问题是我们最着急的,你们什么时候有高管持股计划?”作为理性的投资人,一个企业的高管不持股、不为自己打工,我怎么能相信你把公司管理好?我觉得这是非常有道理的。什么时候会这么做我不确定,但一定是趋势。

问:这也是符合国家提倡的混合所有制改革。

是的。但从国家提倡的,到各个省份,再到广州国资委,每一层都要消化政策,当中需要时间。

问:你刚才提到合伙人机制会倒逼管理体系,这些事情在发生么?

当然。很明显,员工做了小老板,他就会问:投资谁来管?过去投资都是公司决定,但现在操盘人会希望“投资我来决定,成本我来管”,今年卖多少、开发多少,都会去争取自己决定。刚开始会乱,因为各个项目都希望利益最大化,但每个项目利益最大化,未必是整体利益最大化,中间肯定会博弈。另外由于资源是有限的,项目公司会抢钱抢地抢总部的支持,会“乱”,但这是个好事情。我们就怕死气沉沉。

问:碧桂园把区域公司和项目公司做扎实了,才敢去做合伙人的事情。越秀地产是怎么做这些准备工作的?

放心,越秀只会做得更扎实。2009年开始,前一任董事长陆志峰很大的工作是放在体制上机制上的。这两年越秀发展很快,全国的项目很快铺出去,规模一下子上去,但没有出乱子。所以无论是人才储备,还是体制机制上的跟进,都是按部就班的。这套管理体系并不需要因合伙人而巨变,需要微调,需要把资源的分配更合理。不需要打烂旧社会,建立新社会。

问:有了合伙人制度,越秀地产是否会制定更乐观的目标?是否会保持高速增长?

看你怎么定义高速,我们不会盲目追求规模。规模我们认为是被动形式,利润率下降是大势所趋。因为要给资本市场交功课,在利润缩小的情况下,规模一定是要放大。但我们要的是质量,要盈利水平,收益率,每股盈利越来越好。除了财务指标改善以外,商业模式也要越来越好。(三层金字塔模式)越秀地产很不容易,每一层越秀地产都有自己的优势,虽然每一层我们并不是做得好的,但很多民企没有这么多资源,没有这么好的平台。我们需要人去做,发挥出来了,未来我们商业的运营可以有很多课题。

前两年我们卖了东方宝泰。最近我去过一趟,里面旺得不得了。现在的经营者是私人老板。说明商业运营也有(体制的潜力)可以挖掘的。具体怎么做我们还不知道,但已经在研究。最终是合伙人还是项目跟投还不知道,但肯定有潜力可挖。同理推之,商业运营可以弄,那金融资本这块是否也可以?所以我们对未来三层架构的能量是可期的。

问:如果越秀地产采用万科或碧桂园的合伙人持股方式,能说服政府主管部门吗?还是说会有一些方式上的创新?

朱晨:

我不认为是要去说服国资委或某个主管部门,说服是把不好的让人接受,。国资委或政府部门不知道吗?我想可能中间都不需要说服。我们是企业,是香港的上市公司,有一定的主动权。

(责任编辑:HN666)

(来源:经济观察网)

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